Mientras vemos en las noticias que la venta de viviendas no pasa por su mejor momento y que se acerca una posible recesión, los datos oficiales indican un incremento de las operaciones de compraventa respecto a 2018.
Aún faltan los números definitivos, que se anunciaran al finalizar el último trimestre del año. Lo que sí puedo avanzarte es que de todas esas operaciones, menos del 20 % se han llevado a cabo entre particulares. Y no me sorprende.
La venta de una vivienda es más sencilla de lo que puede parecer, pero más compleja de lo que muchos piensan. Deja que me explique.
Cada momento, cada época, afecta de forma distinta al mercado inmobiliario y nos obliga a adaptarnos.
Hace algunos años, los pisos se vendían como churros. Los precios no dejaban de subir y los bancos no se lo pensaban demasiado a la hora de conceder hipotecas.
En esos momentos, en los que la oferta era igual o inferior a la demanda, la clave para vender un piso o una casa estaba en la rapidez y en la visibilidad.
Los pisos se anunciaban en los periódicos, se ponían grandes carteles en los balcones y los buzones se llenaban de revistas inmobiliarias en las que se promocionaban las hipotecas al 100 % más gastos, y coches y viajes de regalo si comprabas un piso.
Esa época terminó, y no demasiado bien. Ahora la oferta es superior a la demanda, y si queremos encontrar compradores para nuestra vivienda, necesitamos conseguir que destaque por encima de las demás.
¿Es buen momento para vender como particular?
Sí y no. Por un lado, gracias a internet, para un particular es muy fácil anunciar una vivienda.
Hasta la llegada de los portales inmobiliarios, si querías anunciar tu propiedad, debías pagar por un anuncio en prensa y confiar en la eficacia del cartel colocado en el balcón.
Ahora, puedes subir un anuncio a internet y publicar tu vivienda en portales como Fotocasa o Habitaclia, que reciben miles de visitas de compradores interesados cada día.
Además, si publicas una foto de tu piso en venta en una red social como Facebook, lo verán tus amigos, los amigos de tus amigos y sus conocidos.
Parece lógico pensar que, gracias a internet, vender un piso como particular se ha convertido en algo fácil y accesible.
El problema es que junto a tu piso, cientos de propietarios, inmobiliarias y otros intermediarios, luchan cada día por hacer que sus propiedades sean vistas antes por potenciales compradores.
Y ahí reside la dificultad. Hay muchos más pisos en venta que compradores, y cuando publicas tu anuncio, este queda enterrado entre otros cientos en cuestión de minutos.
En Vivendis, invertimos miles de euros cada mes en publicidad para posicionar las propiedades de nuestros clientes en primeras posiciones.
Al hacerlo, conseguimos muchas más visitas y multiplicamos por tres las posibilidades de conseguir una oferta. Por eso nuestro tiempo medio de venta está por debajo de los 90 días.
No obstante, soy consciente de que no todo el mundo quiere (o puede) pagar los honorarios de una agencia inmobiliaria.
Es por eso por lo que he decidido preparar esta guía con 19 consejos, que te ayudarán a vender tu casa sin inmobiliaria. Espero que te ayude.
19 claves para vender un piso como particular
Piensa bien el precio al que vas a salir a la venta
Necesitas una valoración de mercado de tu vivienda. Y la necesitas antes de empezar a venderla: el precio inicial puede determinar que tengas éxito o que fracases estrepitosamente.
A la hora de calcularlo, no pierdas la objetividad. Es muy normal que nos dejemos llevar por nuestro lado más emocional y que determinemos el precio en función de nuestra percepción personal.
También es común fijar el precio de venta, según el dinero que necesitamos para un proyecto o para la nueva casa que queremos comprar.
Créeme cuando te digo que esta, es la peor estrategia. Una valoración inmobiliaria debe ser objetiva, realista y actual.
Si tienes dudas sobre como calcular el precio real de tu propiedad, puedes consultar con inmobiliarias de tu zona. La mayoría de ellas ofrecen valoraciones gratuitas.
Si vives en Sant Andreu de la Barca, puedes solicitar tu valoración aquí.
Evita subir el precio para bajarlo más tarde
Es posible que te suena la expresión “ya habrá tiempo de bajar el precio, si no se vende.”
No te voy a mentir: puede funcionar. Pero en la mayoría de los casos, poner un precio superior al de mercado y esperar una oferta, causa el efecto contrario al esperado.
Hoy en día, los potenciales compradores utilizan los portales inmobiliarios para encontrar piso. De hecho, casi el 70 % de las compraventas durante 2018 se llevaron a cabo a través de uno de esos portales.
El problema está en que esos potenciales compradores, utilizan filtros en sus búsquedas. Si el precio de tu vivienda supera el precio medio de mercado, ni siquiera la verán.
Prepara tu casa para las visitas
Imagina que quieres vender tu coche. Estoy segura de que si alguien te llama para verlo, lo limpiarás, intentarás quitar las pegatinas del exterior y, si tiene algún intermitente roto, lo llevarás al taller para que lo sustituyan.
Lo mismo deberías hacer con tu casa. No se trata de reformarla, sino de tenerla ordenada, limpia y reparar lo que está en mal estado.
Puede que sea un buen momento para darle una mano de pintura, reparar ese zócalo que está suelto o cambiar las bisagras de esa puerta que chirría cuando la abres.
Invierte en unas buenas fotografías
Si se te da bien la fotografía, enhorabuena, aquí tienes la oportunidad perfecta para probar la fotografía de interiores.
Si no, mi consejo es que contrates los servicios de un fotógrafo profesional.
Invertir en unas buenas fotografías es una de las mejores decisiones que puedes tomar a la hora de vender tu propiedad.
Necesitas fotografías de calidad, que muestren lo mejor de tu casa sin exagerar las proporciones.
En internet, una imagen vale más que mil palabras, y las fotografías de tu vivienda te ayudarán a llamar la atención de potenciales compradores.
Redacta una buena descripción
No es lo mismo decir “se vende piso de 3 habitaciones y 2 baños con parking” que “se vende casa amplia con 1 habitación doble con espacio para un armario, mesitas de noche y cama grande, 2 habitaciones individuales grandes con armarios empotrados, y plaza de parking en la misma finca con capacidad para coche grande, tipo Seat León”.
La descripción debe ayudar al espectador a hacerse una idea clara de cómo es tu piso.
Aporta detalles difíciles de apreciar en las fotos, resalta aquello que es importante y explícale a esa persona que está viendo el anuncio, qué es lo que hace a tu piso tan especial.
Escoge solo los mejores portales inmobiliarios
Es mejor tener pocos anuncios muy bien hechos en los mejores portales inmobiliarios, que muchos anuncios mal hechos en todos los portales gratis de internet.
Fotocasa, Habitalia o Idealista, son algunos de los más importantes. Pruébalos, comprueba si funcionan para ti y, si no obtienes resultados, cambia.
La mayoría de portales inmobiliarios disponen de la opción de publicar gratis un anuncio solo para particulares. Así que intentarlo no te costará nada.
Subir un anuncio lleva algo de tiempo. Asegúrate de rellenar todos los campos, incluir suficientes fotografías y preparar una buena descripción.
Si tienes una cuenta de Facebook, publica el anuncio de tu casa para que lo vean tus amigos.
Anímales a compartir y a darle un Me Gusta. De esa forma conseguirás que la red social enseñe tu propiedad a más gente de tu entorno.
Ten a mano toda la documentación
Uno de los aspectos más importantes antes, durante y después de la venta de una vivienda, es la documentación.
La cédula de habitabilidad, el certificado energético o las escrituras de tu casa, son solo algunos de los papeles necesarios, incluso obligatorios, que te acompañarán durante todo el proceso.
Tenerlos preparados te ahorrará tiempo, generará confianza a tus posibles compradores y te evitará sorpresas desagradables de última hora.
Contesta a todas las solicitudes
Una vez publicados los anuncios de tu vivienda, si toda va bien, empezarás a recibir solicitudes de personas interesadas.
Algunas personas te escribirán solo para hacerte alguna pregunta y otras te pedirán una visita. No dejes ninguna solicitud sin contestar.
Puede que ahora te parezca que algunos de los contactos que recibes son solo curiosos, o que no están realmente interesados.
Pero, según mi experiencia, nunca sabes quién acabará siendo el futuro nuevo propietario de tu vivienda. Así que contesta a todo el mundo, y rápido.
Convoca las visitas el mismo día
Si no quieres estar todos los días pendiente de la agenda y pidiendo permisos en el trabajo para llegar a las visitas, marca un día de la semana como el día de las visitas.
Cuando hables con las personas interesadas, convócales a todos ese día y deja unos 30 minutos entre visita y visita.
No imaginas la cantidad de tiempo que vas a ahorrar si lo haces así.
No utilices tu teléfono particular
Llevas toda la semana recibiendo llamadas y contestando emails. Pero llega el domingo y quieres descansar y desconectar.
Si has utilizado tu número personal en los anuncios, seguirás recibiendo llamadas y mensajes.
En cambio, si en vez de eso compras un teléfono barato (los hay por 20 euros) y le pones una tarjeta prepago, podrás desconectarlo cuando quieras.
Eso sí, utiliza el contestador para dejar unmensaje que diga: el lunes volvemos a estar disponibles.
Coloca un cartel en el balcón
Vale. Sé que es un método muy usado. Pero es muy posible que el comprador de la vivienda viva o pase a menudo por la zona.
El cartel es un método barato, no muy efectivo pero recomendable. Recuerda utilizar el número de teléfono bueno, no el personal.
Haz correr la noticia en el barrio
Utilizar los contactos que tienes en el barrio, puede acercarte un poco más a tu objetivo.
La panadera, el peluquero o tu amiga de la frutería, conocen a muchas personas del barrio, y es posible que alguna de ellas esté buscando piso.
No generes falsas expectativas: sé realista
Cuando recibas una llamada, o alguien te haga una pregunta a través de los portales inmobiliarios, contesta con la verdad.
Si te preguntan sobre la luz del dormitorio, y este es interior y oscuro, dilo. De lo contrario, cuando lleguen al piso y vean que no has dicho la verdad, se generará una situación incómoda que tendrás que resolver.
Si sabes que va a haber una derrama y que eso supondrá un gasto extra para los compradores, cuéntalo.
Puede que diciendo la verdad llegues a un acuerdo, pero si mientes y lo descubren, es probable que pierdas la oportunidad de vender tu casa.
Son solo un par de ejemplos, pero la norma general, al menos en mi opinión, es siempre decir la verdad y nada más que la verdad.
Facilita el máximo de información por teléfono
Evita frases del estilo “es mejor que lo veas a que te lo explique” o “esta información prefiero dártela en persona”.
Es posible que sean frases adecuadas en algunos casos concretos, como por ejemplo si te piden información personal.
Pero todo lo que tenga relación con la vivienda, gastos, cargas o cualquier otra información que afecte al comprador o compradora, es mejor explicarlo cuanto antes.
Revisa el precio cada 30 días
Te costó mucho decidir a qué precio anunciar tu vivienda.
Pero imagina que, durante los últimos 30 días, haya salido otro piso a la venta igualito que el tuyo un 10 % más barato, se ha empezado a construir una Obra Nueva, o en el barrio se han anulado dos paradas de autobús.
Sé que estoy planteando un escenario catastrófico, pero todo puede pasar.
La idea es que cada mes revises si el precio que marcaste sigue siendo competitivo, o si ha dejado de ser atractivo y es hora de actualizarlo.
Mantente alerta de las novedades
Vender una vivienda es algo parecido a tener un negocio. Tienes un producto en venta, hay un mercado dispuesto a comprarlo y todo sucede en un determinado contexto social y económico.
Si quieres que el negocio prospere, tendrás que conocer cómo evoluciona el mercado y qué cosas pasan a tu alrededor.
Un cambio en una ley que afecte al sector inmobiliario, un impuesto nuevo, incluso una crisis económica mundial, son algunos ejemplos de situaciones que pueden afectar directamente a la venta de tu propiedad.
Ten presente los impuestos y gastos por la venta de vivienda
Más que un truco, esto es un consejo. Y creo que uno de los más importantes teniendo en cuenta mi experiencia personal.
La venta de una vivienda acarrea gastos e impuestos importantes, como por ejemplo la plusvalía.
Antes de decidirte a poner tu casa a la venta, una vez conozcas el precio de mercado, calcula qué importe neto vas a recibir, descontados los impuestos y gastos.
Evitarás sorpresas desagradables al final.
Si no lo consigues, pide ayuda.
Puede parecerte un consejo interesado. Lo entiendo. Sabes que soy una agente inmobiliaria y te parece normal que te recomiende trabajar con una agencia inmobiliaria.
Pero te habrás dado cuenta de que ni siquiera te animo a que me llames a mí.
Lo que sí me parece importante que sepas, es que cuanto más tiempo tardes en vender tu propiedad, más posibilidades hay de que tengas que hacerlo por mucho menos dinero del que pides.
Comprobado. Más tiempo en venta, peores ofertas.
¿Mi consejo? Si quieres intentar vender como particular, adelante. Es muy posible que lo consigas.
Pero si pasan un par de meses y no obtienes resultados, valora la posibilidad de pedir ayuda a un profesional inmobiliario.
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