Si alguna vez has tenido que vender una vivienda, estarás de acuerdo conmigo en que tener toda la documentación al día es algo imprescindible.
Y uno de los documentos más importantes que debes comprobar, antes incluso de poner tu piso a la venta, es la cédula de habitabilidad.
¿Pero sabes por qué es tan importante, o eres de las personas que piensan que solo se trata de otra forma de sacar dinero al contribuyente?
Lo cierto es que sí supone un ingreso extra para las arcas públicas. La cédula de habitabilidad comporta una serie de tasas y eso no es discutible.
Además, la obligación de tramitarla, ha supuesto un pequeño empujón para muchos arquitectos que se quedaron sin trabajo durante la crisis.
Pero si te soy sincera, creo que la cédula es mucho más que todo eso. Me gusta pensar que cualquier regulación que proteja el sector de la vivienda es, sin lugar a dudas, algo que nos beneficia a todos y todas de una forma u otra.
¿Qué es la Cédula de habitabilidad y para qué sirve?
La cédula de habitabilidad es un documento expedido por un técnico cualificado, cuyo objetivo final es certificar si un inmueble cumple o no con las condiciones necesarias para ser habitable.
Tramitarla corresponde al propietario o propietaria de la vivienda y es obligatoria a la hora de vender o alquilar.
¿Pero por qué se ha convertido en un documento tan importante?
Aunque no se trata de algo nuevo, la cédula de habitabilidad cobró mucha más relevancia durante los años de la burbuja inmobiliaria.
Fue entonces cuando se detectó un incremento en la venta de propiedades que, aparentemente, incumplían unos mínimos de habitabilidad en cuanto a superficie, ventilación o equipamientos básicos.
Seguro que te resulta familiar la expresión “micropiso”, término que se hizo muy popular sobre todo en grandes ciudades, y que describía a la perfección un tipo de inmueble que hoy en día no podría ser considerado vivienda.
Es por eso por lo que documentos como la cédula de habitabilidad son tan importantes. Puede que no resuelvan del todo el problema, pero está claro que la obligatoriedad de un certificado expedido por un técnico, aporta una garantía adicional al proceso de compra de una vivienda.
¿Cómo saber si mi piso tiene cédula de habitabilidad?
El primer paso antes de empezar con los trámites para conseguir la cédula de habitabilidad, es saber si ya la tenemos o no.
Existen dos formas, al menos en Catalunya. La primera de ellas es a través de la Agencia de l’Habitatge, cuya sede se encuentra en la calle Aragón 244 de la ciudad de Barcelona.
Puedes ponerte en contacto con ellos para cualquier consulta sobre la cédula de habitabilidad a través del siguiente enlace:
>> Agencia de l’Habitatge – OAC <<
El segundo método es con la ayuda de un técnico especializado. La mayoría de profesionales autorizados disponen de acceso a servicios de intranet en sus distintos colectivos profesionales.
Es el caso, por ejemplo, del Colegio Profesional de Arquitectos de Catalunya, a través del cual sus usuarios pueden llevar a cabo distintas consultas de forma sencilla, como saber si una vivienda cuenta con la cédula en vigor o si dispone de ella, pero está caducada.
¿Cómo obtener la cédula? Requisitos de habitabilidad en Sant Andreu de la Barca
Los pasos y trámites para obtener la cédula de habitabilidad dependerán de si tu vivienda es nueva, o es una vivienda antigua o ya existente.
Veamos qué documentos vas a necesitar para poder solicitarla en cada uno de los casos.
Vivienda nueva: licencia de primera ocupación
En el caso de una vivienda nueva, nos referiremos a la cédula como licencia de primera ocupación.
Dicha licencia no solo permite certificar las condiciones de habitabilidad de una nueva construcción, sino que será imprescindible para dar de alta los suministros de la misma.
En este caso, la administración nos va a pedir la siguiente documentación:
- Impreso de solicitud
- Comprobante del pago de las tasas correspondientes
- Certificados de Obra y Visados debidamente firmados por los Colegios profesionales correspondientes.
- Certificado de idoneidad expedido por las compañías suministradoras de agua, luz y gas.
- Alta en el Catastro de la Finca o Vivienda
- Inspección favorable por parte de los Técnicos Municipales.
Vivienda antigua o existente: cédula de habitabilidad o de segunda ocupación
Este es el caso más habitual, debido sobre todo a la necesidad de presentar la cédula de habitabilidad en Escritura Pública al vender nuestra vivienda.
Mi recomendación en este caso es que dejes el trámite en manos de profesionales.
Acude a un técnico autorizado o deja que tu agencia inmobiliaria de confianza se encargue.
Para poder solicitar la licencia de segunda ocupación se debe presentar la siguiente documentación:
- Impreso de solicitud.
- Comprobante del pago de las tasas.
- Certificado de habitabilidad emitido por un técnico competente.
- Último recibo del IBI.
- Últimos recibos de Agua y Luz.
- Original o fotocopia de la Escritura de Propiedad.
- DNI de la propiedad con autorización firmada en caso de presentar la solicitud un representante.
Requisitos de habitabilidad
La cédula de habitabilidad garantiza que, la vivienda que vas a comprar o de la que eres propietario, es habitable.
La normativa establece una serie de requisitos que pueden variar en función de la comunidad autónoma en la que estés.
En el caso de Sant Andreu de la Barca así como en el resto de poblaciones de Catalunya, la ley que regula la obtención de la cédula de habitabilidad, es el DECRET 141/2012, de 30 de octubre.
Dichos requisitos afectan a diferentes aspectos de una vivienda y son, a grandes rasgos, los siguientes:
1. Habitabilidad
Se considerará vivienda aquella cuya superficie sea de como mínimo 36 m2 y que disponga de al menos una estancia o sala de estar (comedor), una cámara higiénica y una cocina.
Cuando la sala configure un único espacio, tendrá que permitir la compartimentación de una habitación de 8 m2 sin que la sala de estar ni la habitación pierdan sus requisitos obligatorios.
2. Sostenibilidad y ahorro energético
Las viviendas deben proporcionar una respuesta sostenible a los requerimientos climáticos del entorno cumpliendo con la normativa vigente en materia de eficiencia energética.
3. Compartimentación
El aspecto de la compartimentación de una vivienda es uno de los más complejos. Veamos en detalle qué requisitos nos van a pedir de acuerdo con las exigencias de habitabilidad:
- Podremos aplicar criterios flexibles, siempre y cuando no choquen con el proyecto técnico original en cuanto a la dotación fija de un equipo de cocina, una cámara higiénica y aquellos elementos que tengan una función estructural o que conformen el cierre con el exterior.
- La compartimentación será libre, mientras las habitaciones se puedan independizar y las cámaras higiénicas sean recintos independientes.
- Ningún espacio de la vivienda puede tener la función de acceso obligatorio a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma.
- Las cámaras higiénicas no pueden utilizarse como zona de paso obligatorio a otras zonas de la vivienda. Excepción: un lavamanos puede estar situado en una zona de paso, pero no se considerará cámara higiénica.
4. Accesibilidad
- Si tu vivienda está construida en varios niveles, debe tener practicable el acceso, una cámara higiénica, la cocina y un espacio de uso común o una habitación.
- La puerta de acceso a la vivienda así como las puertas de acceso a las zonas practicables, deben tener como mínimo 0,80 m de ancho y 2 m de alto.
- En los espacios practicables debe ser posible inscribir un círculo de 1,20 m de diámetro, libre de la acción de las puertas y equipamientos fijos, y sus recorridos interiores deben tener una altura mínima de 0,80 m.
- La altura mínima entre el pavimento (terminado) y el techo debe ser de 2,50 m. En el caso de las cámaras higiénicas, cocinas y zonas de paso, la altura no puede ser inferior a 2,20.
¿Quién puede solicitarla?
En este apartado es importante diferenciar entre cédula y certificación de habitabilidad.
Como propietario o propietaria de una vivienda, puedes tramitar la cédula de habitabilidad sin intermediarios. Solo tendrás que presentar la documentación de la que hemos hablado anteriormente, pagar las tasas y seguir los pasos que te indiquen desde la administración.
Pero el certificado de habitabilidad es el documento oficial que garantiza que tu propiedad cumple con los requisitos para ser habitable.
Para obtenerla, necesitas que un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) visite tu propiedad, lleve a cabo una inspección y elabore un informe positivo.
Por tanto, aunque decidas tramitar la cédula por tu cuenta, tendrás que contratar a un arquitecto. Por eso, mi recomendación es que permitas que el arquitecto haga todo el trabajo.
El 99,9 % de los arquitectos que conozco tramitan cédulas de habitabilidad. Ellos se encargan de recopilar la documentación, preparar el certificado, pagar las tasas y presentar la solicitud.
Tendrás que pagar honorarios, pero te aseguro que el tiempo que vas a dedicar a este trámite si lo haces sin ayuda vale mucho más que la factura que vas a recibir.
Existe una tercera vía que deberías tener en cuenta: si decides vender tu piso a través de una agencia inmobiliaria, pregúntales si se encargan de la tramitación.
Los mejores profesionales inmobiliarios ofrecen este servicio a sus clientes y, además, es una forma de asegurarte que tendrás toda la documentación en regla el día de la venta.
Precio: ¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?
Como has leído en el apartado anterior, puedes tramitar la cédula por tu cuenta o dejar que el arquitecto se encargue de todos los pasos.
Lógicamente el precio dependerá de lo que decidas, puesto que si optas por encargar los trámites a un profesional, tendrás que pagar sus honorarios de gestión.
Veamos las diferencias de precio entre ambas opciones.
Si decides tramitar la cédula por tu cuenta, tendrás que contratar un arquitecto para que lleve a cabo la certificación de habitabilidad, pagar las tasas administrativas e invertir una importante cantidad de tiempo.
Los honorarios del arquitecto no están regulados, por lo que puedes encontrar varios precios en el mercado.
Buscando en internet, he encontrado profesionales dispuestos a realizar el trabajo a partir de unos 60 euros.
Las tasas administrativas, según el Ayuntamiento de Barcelona, son unos 43 euros.
Así que, si sumamos ambos importes, el total son aproximadamente unos 100 euros.
¿Me creerías si te digo que he encontrado en internet arquitectos que llevan a cabo todos los trámites por solo unos euros más?
De hecho, en Vivendis, hemos conseguido un precio excepcional para nuestros clientes. Por solo 100 euros (IVA no incluido), nos encargamos de todo. ¿Qué te parece?
Caducidad: Cédula de habitabilidad caducada y cuándo solicitar un duplicado
En viviendas de obra nueva, es decir, con licencia de primera ocupación, la caducidad es de 25 años.
En cambio, la cédula de segunda ocupación para viviendas ya existentes, caduca a los 15 años.
Existe un tercer supuesto que afecta a todas las cédulas de habitabilidad obtenidas antes de 2004. En ese caso, la vigencia es de tan solo 10 años.
La cédula de habitabilidad caduca. Pero también es verdad que en más del 60% de los casos, solo la tramitamos cuando queremos vender una vivienda, por lo que llevaremos a cabo este trámite una sola vez.
Es posible que la cédula de tu propiedad aún esté vigente, pero que la hayas perdido. Aunque no lo creas, es algo bastante habitual.
La buena noticia es que puedes solicitar un duplicado de forma totalmente gratuita. Pero si ha caducado, no te quedará más remedio que volver a tramitarla de nuevo.
Puedes solicitar cita previa para iniciar los trámites en los siguientes enlaces:
Solicitar cita previa primera ocupación
Solicitar cita previa de segunda ocupación
¿Se puede vender (escriturar) o alquilar un piso sin cédula de habitabilidad?
La respuesta es no. Como propietario y propietaria de tu vivienda, tienes la obligación de presentar la cédula en el momento de Escritura Pública.
Y no solo en el caso de una venta. También es obligatoria si decides alquilar tu piso.
Pero… ¿me pueden poner una multa por no tenerla?
No se trata tanto de si te pueden poner una multa o no, sino de las consecuencias de no presentarla en el momento de vender tu casa.
Déjame explicártelo con un ejemplo.
Después de meses buscando un comprador, cuando por fin lo tienes, este te pide la cédula. Lo cual es algo totalmente normal.
Tramitarla lleva tiempo. Pueden pasar hasta 4 semanas y, en el peor de los casos, es posible que por algún motivo lleguen a denegártela.
Si esto sucediera y tu comprador no pudiera aplazar la fecha de escritura, podrías llegar a perder la venta, ya que el Notario no va a firmar sin ella.
Tanto la cédula de habitabilidad como el certificado energético, del que hablaremos en otro momento, son documentos imprescindibles a la hora de vender o alquilar una propiedad.
El mejor consejo que te puedo dar como profesional inmobiliario, es que no lo dejes para el final.
Ya has visto que el coste es bastante asumible, y no se me ocurre ningún motivo para que no empieces hoy mismo con los trámites para obtenerla.
Excepciones a la norma
Como en toda ley, hay algunas excepciones. Estos son los tres supuestos en los que puedes quedar exonerado de presentar la cédula de habitabilidad el día de Escritura Pública.
Primer supuesto: cuando la vivienda vaya a ser objeto de obras de rehabilitación o derrumbe.
Para que la exoneración sea válida por motivos de rehabilitación, es necesario que un técnico autorizado certifique que, tras las obras, será posible obtener la cédula de habitabilidad.
En este primer supuesto, el registrador de la propiedad (una vez inscrita la propiedad), añadirá una nota marginal en la inscripción, que se cancelará cuando se presente la cédula definitiva.
Segundo supuesto: cuando el destino va a ser de uso distinto al de vivienda.
Menos común que el anterior, pero igualmente válido. Si el adquirente reconoce de forma expresa que no va a darle uso de vivienda al inmueble objeto de la transmisión, el propietario o propietaria no tendría que presentar la cédula de habitabilidad.
Tercer supuesto: si no has podido conseguirla a tiempo.
Este supuesto es el que puede salvarte de perder la venta, si no has tramitado a tiempo la cédula de habitabilidad.
Eso sí, tendrás que presentar la solicitud registrada y el certificado de habitabilidad. Haciéndolo, podrás aplazar la entrega de la cédula a una fecha posterior al de la firma ante Notario.
Conclusión
La cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para vender o alquilar una vivienda.
Personalmente, siempre recomiendo a mis clientes empezar con los trámites para obtenerla lo antes posible.
Teniendo en cuenta todos los problemas que podemos llegar a tener por no tenerla al día, ¿no crees que vale la pena gastar poco más de 100 euros y evitarlos?
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