Si llevas varios años viviendo de alquiler y tu propietario nunca te ha actualizado la renta, es fácil pensar que aquellas subidas que no se aplicaron en su momento se han perdido.
Pero no necesariamente es así.
Un propietario puede, en determinadas circunstancias, actualizar la renta teniendo en cuenta las revisiones que quedaron pendientes de años anteriores, siempre que el contrato contemple expresamente la posibilidad de actualizar el alquiler.
Eso sí: actualizar ahora la renta no significa poder cobrar al inquilino los atrasos de todos esos años.
Lo primero que hay que mirar es el contrato
Antes de hablar de IPC, IRAV o porcentajes, hay que revisar algo mucho más sencillo: qué dice el contrato de alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante la vigencia del contrato la renta puede actualizarse cuando se cumple cada anualidad y en los términos que hayan pactado las partes.
Si no existe un pacto expreso de actualización, no se puede aplicar unilateralmente una subida anual de la renta.
Por eso, dos inquilinos que pagan exactamente el mismo alquiler pueden encontrarse en situaciones completamente diferentes dependiendo de lo que figure en sus contratos.
¿Qué ocurre si el propietario lleva varios años sin actualizar el alquiler?
Aquí está la cuestión que está generando más dudas.
Cuando el contrato sí contempla la actualización, el hecho de que el propietario no la haya aplicado durante varios años no implica necesariamente que haya renunciado a ella.
Según explica Idealista, las actualizaciones pendientes pueden acumularse, con un límite de cinco años, respetando en cada anualidad las reglas y límites que correspondían en ese momento.
Por ejemplo, imaginemos un alquiler de 1.000 € mensuales que lleva tres años sin actualizarse.
Si, una vez realizados correctamente los cálculos correspondientes a esos tres años, la actualización acumulada aplicable fuera del 7 %, la nueva renta pasaría a ser de 1.070 € mensuales.
Pero hay una diferencia muy importante.
El propietario no puede reclamar las mensualidades anteriores
Siguiendo el ejemplo anterior, el propietario no podría pedir ahora al inquilino los 70 € mensuales que habría dejado de cobrar durante los últimos tres años.
El inquilino pagó en cada momento la renta que tenía establecida.
La actualización afectaría a las mensualidades futuras, una vez realizada correctamente la comunicación al arrendatario.
Por tanto, conviene diferenciar dos conceptos:
Actualizar una renta que llevaba años sin revisarse no es lo mismo que reclamar atrasos.
¿IPC o IRAV? La fecha del contrato importa
Otro punto importante es determinar qué índice corresponde aplicar.
Durante los últimos años la normativa del alquiler ha sufrido diferentes modificaciones y límites extraordinarios, por lo que no es recomendable aplicar simplemente el IPC actual a todos los contratos.
Además, desde 2025 existe el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado y publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística como índice de referencia para la actualización anual de determinados contratos de alquiler de vivienda.
Para saber qué actualización corresponde hay que comprobar, entre otras cuestiones:
- La fecha en la que se firmó el contrato.
- La cláusula de actualización que contiene.
- El índice que corresponde aplicar.
- Las actualizaciones que no se realizaron.
- Los límites legales que estaban vigentes en cada anualidad.
Por ejemplo, durante los últimos años existieron límites extraordinarios a determinadas actualizaciones. Esos límites no desaparecen por realizar ahora el cálculo acumulado.
¿Cuándo empieza a pagarse la nueva renta?
La actualización tampoco puede aplicarse simplemente modificando el importe del recibo.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que se comunique por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado.
Por eso es importante que propietarios e inquilinos no hagan cálculos aproximados ni den por hecho que cualquier subida es correcta.
Si eres propietario y llevas años sin actualizar el alquiler
Antes de comunicar una subida a tu inquilino, revisa el contrato y calcula correctamente qué actualizaciones pueden corresponder.
Aplicar directamente varios años de IPC o utilizar un índice que no corresponde puede llevar a reclamar una cantidad incorrecta.
Y si eres inquilino y recibes una actualización
Una subida después de varios años pagando la misma renta puede llamar mucho la atención, pero eso no significa automáticamente que sea incorrecta.
Comprueba la cláusula de actualización de tu contrato, los años que se están acumulando, los índices utilizados y los límites aplicables a cada periodo.
En Vivendis creemos que un buen alquiler empieza por entender bien el contrato
La normativa del alquiler ha cambiado mucho durante los últimos años y cada contrato puede encontrarse en una situación diferente.
Por eso, tanto si eres propietario como si eres inquilino, antes de actualizar una renta es importante revisar el contrato y realizar correctamente los cálculos.
En Vivendis Inmobiliaria, en Sant Andreu de la Barca, llevamos años acompañando a propietarios e inquilinos en la gestión de sus viviendas y sabemos que muchas situaciones que parecen complicadas se resuelven empezando por algo tan sencillo como leer bien lo que se firmó.
Porque conocer las reglas desde el principio evita muchos problemas después.
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